Nhiều chủ nhà bắt đầu dự án căn hộ dịch vụ bằng câu hỏi “bao giờ khởi công được?”. Thực tế, mốc khởi công phụ thuộc rất nhiều vào khâu xin phép xây dựng. Hồ sơ làm đúng ngay từ đầu thì công trình chạy đều. Hồ sơ phải sửa đi sửa lại thì cả tiến độ lẫn phương án thiết kế đều bị kéo theo.
Bài này tóm tắt những gì chủ nhà nên biết trước khi bắt đầu, dựa trên kinh nghiệm Tường Minh làm hồ sơ và thi công các toà căn hộ dịch vụ tại Tân Bình, Gò Vấp.
Lưu ý: quy định về cấp phép xây dựng thay đổi theo thời gian (Luật Xây dựng mới có hiệu lực từ 01/7/2026, TP.HCM đã bỏ cấp quận từ 01/7/2025). Bài viết cập nhật đến ngày 20/10/2026, mang tính tham khảo, không thay thế hướng dẫn của cơ quan cấp phép hay tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.
Có được miễn giấy phép không?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Điều 43, khoản 2, điểm g, áp dụng từ 01/01/2026) miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m², nhưng chỉ khi không nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng xác định trong quy hoạch chung thành phố, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Phần lớn đất trong khu đô thị TP.HCM thuộc các khu vực này, nên thực tế vẫn phải xin phép. Cần kiểm tra quy hoạch của từng lô trước khi kết luận.
Căn hộ dịch vụ khác gì nhà ở thông thường khi xin phép?
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Điều 57) gọi loại nhà này là “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” và chia hai ngưỡng:
- Từ 2 tầng và từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê: cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thủ tục phức tạp hơn nhiều.
- Từ 2 tầng, dưới 20 căn hộ cho thuê: phải đáp ứng yêu cầu xây dựng của Bộ Xây dựng, yêu cầu PCCC dành cho loại nhà này, và điều kiện đường giao thông cho xe chữa cháy do UBND thành phố quy định.
Vì vậy số căn hộ là con số cần chốt ngay từ phương án đầu tiên.
Những yếu tố cần tính ngay từ bản vẽ
Về hình thức, nhiều toà căn hộ dịch vụ trong hẻm hay mặt đường nhỏ trông giống nhà phố nhiều tầng. Khác biệt nằm ở cách sử dụng: một toà chia thành nhiều căn khép kín, nhiều người ở cùng lúc, có lối đi và cầu thang dùng chung.
Vì vậy, ngay từ bản vẽ xin phép, chủ nhà nên tính đến:
- Quy mô công trình: số tầng, tổng diện tích sàn, có tầng lửng hay sân thượng không.
- Công năng: bố trí nhiều phòng ở riêng biệt, mỗi phòng có WC khép kín.
- Yêu cầu đi kèm: phòng cháy chữa cháy, lối thoát nạn, thông gió. Những yêu cầu này ảnh hưởng trực tiếp tới mặt bằng.
Hồ sơ xin phép thường gồm những gì?
Mỗi hồ sơ có thể khác nhau tuỳ vị trí đất và quy mô. Các nhóm giấy tờ thường gặp gồm:
- Giấy tờ pháp lý về đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
- Bản vẽ xin phép xây dựng: mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng, vị trí công trình trên lô đất.
- Đơn đề nghị cấp phép theo mẫu.
- Các giấy tờ bổ sung khác tuỳ trường hợp, ví dụ cam kết an toàn cho công trình liền kề khi xây sát nhà bên cạnh.
Một lưu ý quan trọng: diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận là căn cứ để tính toán, không phải kích thước “đo tay” ngoài thực tế. Ví dụ toà Felix 8 trên đường Tống Văn Hên được tính theo diện tích 150,5 m² ghi trên giấy chứng nhận. Sai lệch giữa giấy và thực tế là nguyên nhân hay khiến hồ sơ phải chỉnh sửa.
Các bước từ lúc có đất tới lúc có giấy phép
Bước 1: Khảo sát khu đất
Đo đạc hiện trạng, kiểm tra lộ giới, hẻm, công trình liền kề, xem đất có nở hậu hay không. Với nhà cũ cần cải tạo, khảo sát thêm kết cấu hiện hữu.
Bước 2: Lên phương án và bản vẽ xin phép
Đây là bước quyết định. Phương án phải vừa đúng quy định (chiều cao, số tầng, khoảng lùi), vừa bố trí được số phòng hợp lý cho căn hộ dịch vụ. Nếu vẽ xin phép xong mới tính bố trí phòng thì rất dễ phải xin điều chỉnh về sau.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Nộp tại cơ quan có thẩm quyền theo phân cấp. Tại TP.HCM, sau khi bỏ cấp quận, nhà ở riêng lẻ do UBND xã/phường cấp phép (Quyết định 29/2025/QĐ-UBND). Hồ sơ đầy đủ, rõ ràng thì ít bị yêu cầu bổ sung.
Bước 4: Bổ sung, chỉnh sửa (nếu có)
Cơ quan cấp phép có thể yêu cầu làm rõ hoặc chỉnh bản vẽ. Phản hồi nhanh và đúng ý ở bước này giúp tiết kiệm nhiều thời gian.
Bước 5: Nhận giấy phép và chuẩn bị khởi công
Có giấy phép rồi mới khởi công. Khi thi công cũng cần bám sát giấy phép, vì phần sai khác sẽ gây khó khăn ở khâu hoàn công sau này.
Những lỗi khiến hồ sơ hay bị trả về
- Giấy tờ đất chưa thống nhất: diện tích, ranh giới hoặc tên chủ sở hữu không khớp.
- Bản vẽ vượt quy định: quá số tầng, quá chiều cao, không đủ khoảng lùi theo tuyến đường.
- Thiếu thông tin công trình liền kề khi xây sát vách.
- Bản vẽ xin phép khác xa phương án thi công thật: xin một kiểu, xây một kiểu, đến lúc hoàn công mới lộ ra.
Tường Minh hỗ trợ gì trong khâu xin phép?
Trong gói thiết kế & thi công trọn gói, Tường Minh làm cùng chủ nhà từ đầu:
- Khảo sát khu đất hoặc hiện trạng nhà cũ.
- Lên phương án bố trí phòng song song với bản vẽ xin phép, để hai bản không “đá” nhau.
- Chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan chức năng.
- Thi công bám theo giấy phép, rồi hoàn thiện PCCC và hồ sơ hoàn công khi bàn giao.
Bạn đang có đất hoặc nhà cũ muốn làm căn hộ dịch vụ?
Tường Minh khảo sát, tư vấn bố trí mặt bằng và hướng dẫn hồ sơ xin phép.
📞 090 981 2232 · Zalo 090 981 2232 · Xem báo giá online
Nguồn tham khảo (cập nhật đến 20/10/2026)
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 57. Công báo, bản đọc nguyên văn: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/luat27.pdf
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 43 khoản 2 điểm g (miễn giấy phép); hiệu lực khoản này từ 01/01/2026, toàn Luật từ 01/7/2026. Tóm tắt của Cổng Chính phủ: https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/noi-dung-co-ban-cua-luat-xay-dung-135-2025-qh15-119260121111210485.htm
- Quyết định 29/2025/QĐ-UBND TP.HCM về phân cấp cấp giấy phép xây dựng.
