Lô đất ngang 5 m hoặc 7 m, sâu khoảng 20 m là kích thước rất phổ biến ở TP.HCM. Cùng một lô đất, mặt bằng bố trí tốt hay chưa tốt sẽ quyết định phòng có sáng, thoáng, riêng tư hay không, và vận hành, bảo trì về sau có thuận tiện không.
Bài này chia sẻ các nguyên tắc Tường Minh dùng khi bố trí mặt bằng căn hộ dịch vụ trên hai loại lô này.
5 nguyên tắc chung
1. Đặt cầu thang (và thang máy) trước, chia phòng sau
Cầu thang là “xương sống” của toà: vừa là lối đi hằng ngày, vừa là lối thoát nạn. Vị trí cầu thang quyết định hành lang chạy ở đâu và mỗi tầng chia được mấy phòng. Nếu có thang máy, đặt cùng khu với cầu thang bộ để gọn hành lang.
2. Mỗi phòng phải có ánh sáng và thông gió
Phòng không cửa sổ, không thông gió rất bí và khó ở lâu. Trên lô sâu 20 m, các phòng ở giữa thường cần giếng trời hoặc khoảng thông tầng để lấy sáng và gió.
3. WC khép kín, đặt gọn theo trục
WC từng phòng nên xếp thẳng theo trục đứng giữa các tầng. Cách này giúp đường ống cấp thoát nước ngắn, dễ chống thấm và dễ sửa chữa.
4. Hành lang vừa đủ, không lãng phí
Hành lang quá hẹp thì bất tiện và có thể không đạt yêu cầu thoát nạn. Quá rộng thì phí diện tích phòng. Bề rộng hành lang cần tính cùng phương án PCCC, theo yêu cầu PCCC cho nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (Luật Nhà ở 2023, Điều 57).
5. Riêng tư giữa các phòng
Hạn chế cửa phòng đối diện trực diện nhau. Tường giữa các phòng cần tính cách âm, nhất là phía đặt WC và đầu giường.
Lô ngang khoảng 5 m
Với chiều ngang khoảng 5 m, mỗi tầng thường chỉ có một dãy phòng chạy dọc theo chiều sâu, cùng hành lang một bên hoặc cầu thang đặt giữa nhà:
- Cầu thang giữa nhà, kèm giếng trời chia toà thành khối trước và khối sau. Phòng trước lấy sáng từ mặt tiền, phòng sau lấy sáng từ giếng trời hoặc khoảng lùi phía sau.
- Cầu thang đặt sát một bên thì hành lang chạy dọc, phòng xếp về một phía. Cách này cần chú ý lấy sáng cho các phòng giữa.
Ví dụ: Felix 3 ở Gò Vấp có lô đất 5,58 × 20 m (nở hậu), cao 5 tầng, khoảng 371 m² sàn sử dụng, bố trí 13 căn hộ. Mặt tiền có ban công rộng và mảng xanh xen kẽ.
Lô ngang khoảng 7 m
Thêm 2 m chiều ngang mở ra nhiều lựa chọn hơn:
- Có thể bố trí hai phòng trên cùng một chiều ngang ở một số vị trí, với hành lang giữa.
- Cầu thang và giếng trời đặt thoải mái hơn mà không “ăn” quá nhiều diện tích phòng.
- Mặt tiền rộng, nhiều phòng lấy được ánh sáng trực tiếp hơn.
Ví dụ: Felix 1 (Tống Văn Hên, Tân Bình) và Felix 2 (Nguyễn Tư Giản, Gò Vấp) đều trên lô 7 × 20 m, cao 5 tầng, mỗi toà 13 căn hộ. Các căn được bố trí để tận dụng ánh sáng tự nhiên, thông gió và đảm bảo riêng tư.
Những lỗi bố trí hay gặp
- Phòng giữa không có cửa sổ: thiếu giếng trời, phòng tối và bí.
- WC mỗi tầng một chỗ: ống đi lòng vòng, dễ thấm, khó sửa.
- Cầu thang đặt sau cùng: chia phòng xong mới chèn cầu thang, hành lang méo, mất diện tích.
- Bỏ quên chỗ đặt kỹ thuật: bồn nước, máy nóng lạnh, cục nóng điều hoà, tủ điện, thiết bị PCCC không có chỗ nên phải “đặt tạm”.
- Không tính chỗ để xe: tầng trệt cần chừa chỗ để xe, lối vào và khu dùng chung hợp lý.
Mặt bằng tốt bắt đầu từ khảo sát
Mỗi lô đất có điểm riêng: nở hậu, hẻm sâu, hướng nắng, nhà bên cạnh cao hay thấp. Tường Minh khảo sát thực tế rồi mới lên phương án mặt bằng, đồng thời tính sẵn các yêu cầu xin phép và PCCC để bản vẽ đi được tới cùng.
Có lô đất 5×20 hay 7×20 và muốn biết bố trí được bao nhiêu phòng?
Gửi Tường Minh vị trí và kích thước đất, chúng tôi tư vấn phương án mặt bằng phù hợp.
📞 090 981 2232 · Zalo 090 981 2232 · Xem báo giá online
Nguồn tham khảo (cập nhật đến 20/10/2026)
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 57: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/luat27.pdf
