Nhiều chủ nhà nghĩ phòng cháy chữa cháy (PCCC) là phần “lắp sau cùng”: xây xong thì gắn bình chữa cháy, đầu báo khói là xong. Với căn hộ dịch vụ, cách nghĩ này rất dễ dẫn tới phải đập sửa. PCCC ảnh hưởng tới vị trí cầu thang, lối thoát nạn, vật liệu và cả số phòng bố trí được trên mỗi tầng.
Lưu ý: yêu cầu PCCC cụ thể phụ thuộc quy mô công trình và quy chuẩn hiện hành. Bài viết mang tính tham khảo; phương án cho từng công trình cần được thiết kế và thẩm định theo quy định.
Vì sao căn hộ dịch vụ phải tính PCCC kỹ hơn nhà ở?
Một toà căn hộ dịch vụ có nhiều người ở cùng lúc, phần lớn không quen đường đi trong toà như chủ nhà, và các phòng nằm sát nhau. Khi có sự cố, điều quan trọng nhất là:
- Phát hiện sớm (báo cháy).
- Người ở thoát ra được an toàn (lối thoát nạn, cầu thang).
- Hạn chế cháy lan giữa các phòng, các tầng.
Vì vậy yêu cầu PCCC với loại công trình này thường chặt hơn so với nhà ở một hộ.
Căn cứ pháp lý chính
- Luật Nhà ở 2023, Điều 57: nhà từ 2 tầng, dưới 20 căn hộ cho thuê của cá nhân phải đáp ứng yêu cầu PCCC dành cho “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân”, và có đường cho xe chữa cháy theo quy định của UBND thành phố.
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Theo Phụ lục III của Nghị định, công trình nhà ở phải thẩm định thiết kế PCCC khi là chung cư, nhà tập thể cao từ 7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 3.000 m². Toà căn hộ dịch vụ 5–6 tầng thông thường dưới ngưỡng này, nhưng vẫn phải tuân thủ yêu cầu PCCC khi thiết kế và thi công.
Những hạng mục PCCC thường gặp
1. Lối thoát nạn và cầu thang
Vị trí, bề rộng và số lượng cầu thang thoát nạn được tính ngay trên mặt bằng. Đây là hạng mục chiếm diện tích và quyết định cách chia phòng, nên không thể để sau.
2. Hệ thống báo cháy
Đầu báo khói hoặc báo nhiệt trong phòng và hành lang, chuông, đèn báo, tủ trung tâm. Đi dây cần tính cùng lúc với hệ điện để không phải đục tường về sau.
3. Hệ thống chữa cháy
Bình chữa cháy theo tầng, và tuỳ quy mô có thể cần thêm hệ thống chữa cháy khác. Phải chừa vị trí đặt thiết bị và đường ống ngay từ bản vẽ.
4. Đèn chiếu sáng sự cố và đèn chỉ dẫn thoát nạn
Giúp người ở tìm được lối ra khi mất điện.
5. Vật liệu và ngăn cháy lan
Cửa, vách, trần ở hành lang và cầu thang cần chọn vật liệu phù hợp để hạn chế cháy lan giữa các khu.
PCCC ảnh hưởng tới mặt bằng như thế nào?
Đây là điều chủ nhà hay bất ngờ nhất. Ví dụ:
- Cầu thang thoát nạn có thể phải đặt ở vị trí khác với ý định ban đầu, làm thay đổi cách chia phòng.
- Hành lang cần đủ rộng, nên mỗi tầng có thể bớt diện tích phòng.
- Thang máy (nếu có) cần tính cùng với cầu thang bộ thoát nạn, không thay thế được cầu thang.
Khi Tường Minh lên phương án cho các toà có thang máy như Felix 8, Felix 9 và Felix 10, phần cầu thang, thang máy và lối thoát nạn được đặt trước tiên, rồi mới chia phòng quanh đó.
Nghiệm thu PCCC trước khi đưa vào sử dụng
Thi công xong hệ thống chưa phải là hết. Hệ thống PCCC phải được nghiệm thu (kiểm tra, chạy thử, lập hồ sơ) trước khi đưa toà vào sử dụng, và đây cũng là một phần của hồ sơ hoàn công. Lưu ý: theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, từ 01/7/2026 đến hết 28/02/2027 cơ quan công an tạm không thực hiện thủ tục kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC; trách nhiệm tự nghiệm thu, đảm bảo an toàn vẫn thuộc chủ đầu tư và nhà thầu.
Kinh nghiệm từ các công trình đã bàn giao
Bài học chung từ các toà Felix Tường Minh đã thi công:
- Đưa PCCC vào cùng lúc với bản vẽ kiến trúc, không làm riêng sau.
- Đi dây báo cháy, đường ống chữa cháy cùng đợt với điện nước để tránh đục phá.
- Chọn vật tư đúng yêu cầu ngay từ bảng vật tư, tránh phải thay khi nghiệm thu.
Bạn đang chuẩn bị xây hoặc cải tạo căn hộ dịch vụ?
Tường Minh tư vấn phương án mặt bằng có tính sẵn PCCC, thi công trọn gói đến nghiệm thu và hoàn công.
📞 090 981 2232 · Zalo 090 981 2232 · Xem báo giá online
Nguồn tham khảo (cập nhật đến 20/10/2026)
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 57 khoản 3: https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2024/01/luat27.pdf
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15.
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP, Phụ lục III (danh mục công trình phải thẩm định thiết kế PCCC).
- Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP, theo Công an tỉnh Ninh Bình: https://congan.ninhbinh.gov.vn/mot-so-noi-dung-ve-bo-thu-tuc-nghiem-thu-phong-chay-chua-chay-theo-nghi-quyet-so-6618-cua-chinh-phu
